Kinh nghiệm “vàng” để tìm chọn mặt bằng quán cafe đẹp và đông khách

Khi kinh doanh cafe, ngoài việc đầu tư vào chất lượng cafe, mặt bằng quán cafe là yếu tố quan trọng đóng vai trò then chốt tác động tới khả năng thu hút khách hàng và quyết định thành công của quán cafe của bạn. Bạn đang muốn mở một quán cafe, nhà hàng nhưng bạn đang phân vân không biết nên chọn mặt bằng hợp lý thì dưới đây là những thông tin bổ ích giúp bạn có lựa chọn phù hợp nhất.

1. Xác định khách hàng mục tiêu

Xác định được chân dung khách hàng sẽ đem lại hiệu quả vượt trội trong việc lựa chọn mặt bằng cafe

1.1 Nhân khẩu học

Nhân khẩu học là thói quen và hành vi của khách hàng mục tiêu của bạn, và chỉ khi xác định được yếu tố này bạn mới có thể tìm cách thu hút và làm hài lòng họ. Mặt bằng quán cafe nhỏ hay lớn nên cần nằm tại vị trí có mật độ khách hàng lớn, diện tích đáp ứng lưu lượng khách ra vào mỗi ngày, thuận tiện ghé qua. Trước khi bắt tay vào tìm mặt bằng cafe, cùng đi sâu vào phân tích khách hàng mục tiêu nào.

1.2 Thói quen và hành vi

3 yếu tố nhân khẩu học bạn cần tìm hiểu đó là: Giới tính, độ tuổi và nghề nghiệp của khách hàng trước khi quyết định chọn mặt bằng kinh doanh cafe.

• Giới tính: Theo tìm hiểu, trong khi khách hàng nam thường yêu thích không gian quán rộng rãi, thoáng mát thì khách hàng nữ lại chỉ tập trung vào cách trang trí, thiết kế, diện tích quán không cần quá lớn.
• Độ tuổi: Với những khách hàng từ 16 đến 27 tuổi, họ có xu hướng tìm tới quán cafe có mặt bằng rộng lớn, nằm trên mặt đường dễ tìm, gần trường học, khu chung cư hoặc trung tâm thương mại để thuận tiện di chuyển. Còn với đối tượng từ 27 tuổi trở lên lại có xu hướng trái ngược, quán cafe yêu thích không cần quá rộng rãi nhưng cần yên tĩnh và ấm cúng.
• Nghề nghiệp: Dân công sở và học sinh, sinh viên là hai đối tượng khách hàng phổ biến của các quán cafe. Tuy nhiên, trong khi dân công sở có xu hướng thích những quán cafe rộng rãi, đặt gần tòa nhà văn phòng thì học sinh, sinh viên lại thích ghé qua quán cafe gần trường học, ký túc xá. Yêu cầu của học sinh, sinh viên không cao nên chỉ cần trang trí đẹp, bắt mắt là được, và hông cần chỗ để xe quá lớn.

Các thông tin về khách hàng mục tiêu cần được xác định rõ ràng ngay từ bước lập kế hoạch mở quán cafe. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, đánh trúng tâm lý khách hàng, thu hút họ đến với quán cafe của bạn.

2. Dự tính chi phí đầu tư

Dự định chi phí đầu tư là việc ưu tiên đối với chủ doanh nghiệp

Khi quyết định kinh doanh một ngành nghề nào đó, việc đầu tiên là bạn cần một số vốn cần thiết để đầu tư cho công việc kinh doanh. Đối với việc chọn địa điểm để mở quán cafe thì chi phí thuê mặt bằng kinh doanh là một trong những khoản chi phí lớn và sẽ quyết định đến việc kinh doanh có phát triển không.

Có hai phương án để trả chi phí thuê mặt bằng bạn có thể lựa chọn:

• Trả trong thời gian dài: thuê và trả tiền 1 lần/năm hoặc trả theo mốc thời gian. Với hình thức này thì người thuê hoàn toàn yên tâm, không sợ bị ảnh hưởng về việc bị lấy lại mặt bằng kinh doanh cafe bất cứ lúc nào. Và khuyết điểm của hình thức này là các chi phí bỏ ra lúc đầu quá lớn, và không tận dụng linh hoạt được nguồn vốn, bị đóng băng vốn.
• Trả chi phí linh hoạt hàng tháng, 3 tháng hoặc 6 tháng, nhưng phải cam kết thời gian thuê lâu dài với chủ. Thuê và trả tiền theo cách này thì ưu điểm là chi phí ban đầu không quá lớn, không bị ứ đọng vốn, nhưng khuyết điểm là mặt bằng quán cafe, nhà hàng có thể bị lấy bất kỳ lúc nào.

Ví dụ với các mô hình quán cafe có chi phí thiết kế lớn như cafe sân vườn, cafe sách… thì nên lựa chọn hình thức thuê theo hợp đồng lâu dài. Mặc dù chi phí ban đầu tương đối lớn nhưng lại tránh khỏi rủi ro bị tịch thu mặt bằng bất cứ khi nào. Còn với mô hình quán cafe cóc, cafe takeaway thì trả phí hàng tháng là lựa chọn hợp lý nhất, chi phí ban đầu thấp, có thể thay đổi vị trí đặt quán linh hoạt khi cần.

>>> Xem thêm: Mở quán cafe hết bao nhiêu tiền? Kinh nghiệm mở quán cafe siêu tiết kiệm

3. Xác định vị trí mặt bằng cafe

Có 4 yếu tố khi lựa chọn vị trí mặt bằng cafe

3.1 Mật độ khách hàng mục tiêu

Vị trí có mật độ khách hàng mục tiêu lớn sẽ mang đến cho quán cafe một lượng khách vãng lai nhất định. Tuy nhiên, các vị trí đắc địa thường có chi phí ban đầu rất lớn, nếu không đủ khả năng chi trả bạn có thể chọn nơi vắng vẻ hơn nhưng thay vào đó phải có chiến lược marketing đúng đắn, nhằm kêu gọi và thu hút khách hàng.

Ví dụ với mô hình cafe sân vườn, tệp khách hàng là những người lớn tuổi, làm văn phòng thì vị trí quán có thể đặt sâu trong ngõ, tuy nhiên cần có bãi đỗ xe rộng lớn và yên tĩnh, thoáng mát để khách có thể thuận tiện ra vào.

Một quán cafe sân vườn tại Nha Trang

3.2 Tình trạng giao thông

Dù quán cafe của bạn có đặt ở giữa ngã tư, mặt tiền vô cùng bắt mắt nhưng giao thông quanh đó quá phức tạp, ồn ào, khói bụi thì cũng phần nào khiến khách hàng e ngại ghé đến. Chính vì thế mặt bằng quán cafe cần nằm ở vị trí có mật độ giao thông vừa phải, không tắc đường, và có thể dễ dàng ghé vào bất cứ lúc nào.

3.3 Bãi để xe

Bãi để xe rộng rãi là một trong các đặc điểm ưu tiên khi lựa chọn mặt bằng quán cafe. Đừng để khách hàng của bạn rời đi vì không có chỗ để xe hoặc lấy xe ra vào bất tiện, mất thời gian.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp nếu vị trí quán đặt gần trường học, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng thì bãi đỗ xe lại không quá quan trọng. Đa số khách hàng tới đây thường đi bộ hoặc đi chung xe cho thuận tiện.

Chọn bãi để xe rộng rãi khi thuê mặt bằng kinh doanh cafe

3.4 Khu vực dân cư lân cận

Nhiều người khi lựa chọn mặt bằng quán cafe chỉ tập trung vào vị trí, diện tích mà lơ là các thông tin về khu dân cư lân cận. Nếu quán cafe đặt tại khu dân cư ồn ào đông đúc, chợ búa xung quanh, chắc chắn khách hàng của bạn sẽ chẳng dám ghé qua. Hoặc một số trường hợp còn gặp phải hàng xóm khó tính, thường xuyên gây khó dễ, làm ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của quán. Vì vậy, cần phải dành thời gian tìm hiểu thật kỹ tình hình dân cư nơi bạn lựa chọn mặt bằng để có thể kinh doanh một cách thuận lợi

4. Những điều cần làm khi thuê mặt bằng quán cafe

Mặt bằng quán cafe cực rộng của Phúc Long tại Thủ Đức

4.1 Tính toán diện tích mặt bằng quán cafe

Việc tính toán diện tích sao cho đáp ứng đủ công suất quán là vô cùng khó khăn. Trước khi kinh doanh bạn không thể dự đoán chính xác lượng khách là bao nhiêu, giờ cao điểm khi nào để tính toán diện tích cho hợp lý. Tuy nhiên, bạn có thể ước chừng qua vị trí đặt quán, khách hàng mục tiêu và thói quen của họ thông qua việc tìm hiểu khách hàng ở mục đầu tiên.

Ví dụ, nếu khách hàng của bạn là sinh viên, lịch học tập thay đổi liên tục, thường ghé qua rải rác trong ngày thì diện tích mặt bằng quán cafe không cần quá lớn. Còn với đối tượng khách hàng là các bạn trẻ mới ra trường và đã đi làm, quán nên đầu tư diện tích lớn, dễ cải tạo bởi họ tập trung chủ yếu vào buổi tối và thường kéo đến rất đông trong khung giờ từ 7 đến 10 giờ tối.

Diện tích mặt bằng khá rộng của quán cafe 3 O’clock

4.2 Xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng

Khi thấy giá cả và địa điểm hợp lý, bạn đừng vội quyết đặt thuê mặt bằng kể cả. Thực tế, bạn cần kiểm tra kỹ càng tình trạng hiện tại của mặt bằng đó. Xem xét xem cho chỗ gửi xe không? Sức chứa tối đa là bao nhiêu? và cần khoảng chi phí như thế nào để cải tạo và sửa chữa lại?

Khi đặt cho mình những câu hỏi như thế, chủ cửa hàng sẽ có cái nhìn toàn cảnh hơn việc tận dụng mặt bằng đó như thế nào cho việc mở cửa hàng cafe của mình.

4.3 Xem xét vấn đề sửa chữa, cải tạo mặt bằng

Khi bạn quyết định mua lại mặt bằng đó, bạn nên cân nhắc trước khi sửa chữa, tránh sửa chữa nhiều lần làm tiêu hao chi phí. Hãy thương lượng với chủ nhà về thời hạn thuê mặt bằng (Trừ ra thời gian xin giấy phép sửa chữa & thời gian sửa chữa). Tuy nhiên, không phải chủ nhà nào cũng có thể thương lượng được về vấn đề này.

Nếu nhà bị hao mòn tự nhiên (Ví dụ: bị nứt tường, bể ống nước... sẵn) thì tham chiếu Điều 477 Bộ luật dân sự 2015, bạn có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa, giảm giá thuê hoặc bồi thường bằng tiền. Lưu ý, bạn có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm nếu bạn thương lượng trước.

Ngoài ra, nên giới hạn số tiền đầu tư sửa chữa vào phần kết cấu (Ví dụ như mái, trần, tường…) vì sau này bạn không thể tháo ra khi bàn giao mặt bằng được. Trung bình 1 chủ cửa hàng chỉ thuê mặt bằng khoảng 3 - 5 năm. Bạn hãy cân nhắc số tiền thu được trên chi phí bỏ ra là cao nhất.

4.4 Những lưu ý quan trọng khác

Trước khi bắt đầu tìm chọn mặt bằng quán cafe, bạn cần định hình concept kinh doanh của mình trước khi đi khảo sát hay thuê mặt bằng vì phải hiểu rằng mặt bằng đó sẽ cần thay đổi như thế nào về kiến trúc xây dựng để tối ưu hiệu quả vấn đề tài chính và thời gian chuẩn bị.

Bên cạnh đó, việc hiểu rõ các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng là căn cứ để bạn thương lượng với chủ nhà về thời gian miễn phí nhằm sửa chữa, xây dựng.

Việc xin Giấy phép xây dựng khá phức tạp với người không chuyên. Vì vậy, bạn có thể tìm một công ty tư vấn thiết kế và thi công có năng lực trong mô hình mà bạn kinh doanh.

5. Tính toán rủi ro gặp phải khi tìm mặt bằng mở quán cafe

Rủi ro là không thể tránh khỏi nhưng nếu định hình và phòng bị tốt sẽ giúp hạn chế các tác động tiêu cực tới kết quả kinh doanh. Hãy cùng điểm qua 3 rủi ro lớn nhất mà nhiều quán cafe đang phải đối mặt để có thể rút kinh nghiệm khi chọn mặt bằng quán cafe

5.1 Mặt bằng quán cafe khó cải tạo

Vị trí thuận tiện, diện tích hợp lý nhưng mặt bằng khó cải tạo khiến không ít nhà đầu tư đau đầu tìm giải pháp khắc phục. Nhiều mặt bằng vô cùng rộng rãi, thoáng mát nhưng khi bắt tay vào thiết kế lại phát sinh nhiều vấn đề như cửa sổ hơi nhỏ, trần thấp, khó kê bàn ghế…, những vấn đề khó mà xử ký và khắc phục.

Để hạn chế các rủi ro này, bạn nên đo đạc và tìm hiểu kỹ trước khi đặt cọc thuê mặt bằng nhé. Cẩn thận hơn thì hãy liệt kê toàn bộ các vấn đề cần cải tạo, phác thảo trước trên giấy để nhìn thấy các bất cập một cách dễ dàng.

5.2 Ngập nước

Ngập nước là tình trạng diễn ra thường xuyên tại nhiều quán cafe bởi tính chủ quan khi chọn mặt bằng nằm trong vùng chũng. Đặc biệt trong khu vực miền nam, giai đoạn khảo sát mặt bằng vào mùa khô nên khi tới mùa mưa, thuỷ triều tăng lên, dẫn đến việc nước bắt đầu tràn vào nhà, mùi cống bốc lên hôi thối gây khó chịu cho khách hàng.
Để lường trước rủi ro này, bạn nên dò hỏi thông tin từ các hộ dân xung quanh, hoặc nếu đã trót thuê thì nên nhờ người có kinh nghiệm tư vấn cách khắc phục và giải quyết.

Cần tìm hiểu kỹ tình trạng ngập nước tại khu vực thuê mặt bằng cafe

5.3 Mặt bằng quán nằm trong ngõ cụt, đường hẻm cụt

Vị trí này ở khu vực ít người qua lại, vì vậy có thể sẽ không thu hút nhiều khách hàng biết đến quán cafe của bạn. Nên tránh thuê những nơi vắng vẻ, lưu lượng người qua lại ít. Bạn nên tìm những nơi mặt tiền, lượng người qua lại đông đúc, hoặc những nơi đông dân cư, những nơi có công ty hay trường học.

5.4 Yếu tố ngoại cảnh khác

Các yếu tố tự nhiên khác có thể kể đến là tình hình an ninh, điện nước cũng cần được đảm bảo khi thuê mặt bằng quán cafe. Trước khi đặt cọc bạn nên tìm hiểu kỹ đường điện, nước, đường dẫn khí gas có đảm bảo và phù hợp với công suất hoạt động của quán không.

Nếu có thể hãy yêu cầu chủ mặt bằng cung cấp thông tin giấy tờ chi tiết, hoặc thăm hỏi người dân xung quanh về tình hình điện nước của khu vực. Chỉ như vậy bạn mới tránh khỏi các rủi ro không đáng có, gây ảnh hưởng đến cửa hàng cafe của bạn.

6. Thủ tục pháp lý cần có

Trước khi bắt đầu đồng ý thuê mặt bằng quán cafe, bạn cần hoàn tất các giấy phép sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy phép cải tạo… trước khi đưa mặt bằng quán cafe vào khai thác. Thủ tục pháp lý thường được công bố công khai trên các tài liệu pháp luật, chính vì thế hãy tìm hiểu chi tiết từng bước để hoàn thiện trong thời gian nhanh nhất có thể.

Bạn cũng có thể tìm tới sự tư vấn của các chuyên gia luật để có thể đảm bảo, nhờ họ hỗ trợ công tác hoàn thiện giấy tờ, nhanh chóng đưa mặt bằng vào cải tạo và khai thác.

Bên cạnh chi phí mặt bằng, bạn còn rất nhiều hạng mục phải đầu tư như nguyên vật liệu, chi phí nhân công cũng như đầu tư vào phần mềm quản lý bán hàng hiệu quả như Hararetail cho quán cafe của bạn....Thế nên cần tính toán thật kỹ lưỡng.

Phần mềm quản lý bán hàng tốt nhất cho bán lẻ đa kênh

7. Kết luận

Chọn mặt bằng cho quán cà phê đúng và hợp lý sẽ giúp bạn tăng hiệu quả khai thác mà vẫn tiết kiệm được ngân sách của mình. Do tính chất ký hợp đồng lâu dài nên việc lựa chọn thường chiếm tỷ trọng lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chính vì vậy, bạn không nên bỏ qua tổng hợp chi tiết các bước tìm kiếm, lựa chọn mặt bằng quán cafe hợp lý để có thể áp dụng hiệu quả qua bài viết này. Chúc các bạn thành công!

---------------------------------------------

Doanh nghiệp đang có định hướng kinh doanh đa kênh, kết nối với đa sàn thương mại điện tử thì giải pháp Haravan là sự lựa chọn hàng đầu hiện nay. Giải pháp Omnichannel - giải pháp bán hàng đa kênh, quản lý tập trung giúp tối ưu hiệu suất kinh doanh online trên Website, mạng xã hội (Facebook, Instagram, Zalo), sàn Thương mại điện tử (Shopee, Tiki, Lazada) cho đến chuỗi cửa hàng. Đăng ký dùng thử ngay!

• 5 mẹo trang trí tết quán cafe thu hút
• 21 mô hình quán cafe đẹp, thu hút khách, hái ra tiền cực khủng
• Kinh nghiệm kinh doanh nhượng quyền cafe hiệu quả bạn cần biết