Mặt bằng kinh doanh và tất cả những điều cần biết trong thuê địa điểm kinh doanh 2023

Mặt bằng hay vị trí kinh doanh đắc địa là một trong những yếu tố quan trọng chiếm tỉ lệ khá cao, hay trong vài trường hợp có thể coi là yếu tố quyết định “sống còn” trong công việc kinh doanh của bạn. Giai đoạn hậu covid, đã có rất nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh đã phải đóng cửa vì giá thuê mặt bằng chiếm chi phí vận hành quá lớn so với doanh thu họ có thể kiếm được. Hiện nay, tình hình kinh tế đã bước qua giai đoạn bình thường mới, đã có nhiều biến chuyển thay đổi so với hậu covid, nhưng kèm theo đó là những yếu tố mới và bài học mới được rút ra từ sau đại dịch Covid 19. Điều này cũng ít nhiều gì ảnh hưởng tới xu hướng tâm lý chung của việc thuê mặt bằng kinh doanh sao cho hiệu quả hiện nay. Cùng Haravan Academy cập nhật những yếu tố mới mà một cá nhân khi thuê mặt bằng kinh doanh cần phải xem xét kỹ nhé!

1. Xác định mục tiêu, chân dung khách hàng

Việc xác định được chân dung khách hàng có mối quan hệ chặt chẽ trong việc chọn mặt bằng kinh doanh. Dựa vào chân dung khách hàng, bạn sẽ có thể biết được các thông tin cơ bản như sở thích, độ tuổi, ngành nghề,...từ đó có thể biết được các hành vi, tâm lý mua hàng của khách hàng và địa điểm kinh doanh sẽ là một nhân tố quan trọng trong hành trình mua hàng của khách hàng.

Ví dụ: nếu cửa hàng của bạn bán các dụng cụ văn phòng phẩm, phục vụ chủ yếu cho đối tượng học sinh cấp 1 2 3, thường hay có nhu cầu mua các vật dụng văn phòng phẩm ngay sau khi tan trường, thì việc lựa chọn thuê mặt bằng kinh doanh ngay sát bên các trường học sẽ là một “điểm chạm” lớn, trực tiếp với rất nhiều đối tượng khách hàng.

2. Xác định ngành nghề kinh doanh

Hiện nay, căn cứ Căn cứ Nghị định 96/2016/NĐ-CP, có bao gồm rất nhiều ngành nghề có điều kiện, đặc biệt là các điều kiện về an ninh trật tự. Bạn cần xác định ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp mình có nằm trong danh sách các ngành kinh doanh có điều kiện hay không và tuân thủ nghiêm các điều kiện về an ninh trật tự khi thuê mặt bằng kinh doanh. Ngoài ra, dựa vào ngành nghề kinh doanh của mình mà bạn loại bỏ các địa điểm không phù hợp, tức không có đối tượng khách hàng ở đó, có thể gây ảnh hưởng xấu tới môi trường sống xung quanh.
Ví dụ: Nếu bạn mở một nhà hàng karaoke ngoài trời, tức thuộc ngành Kinh doanh dịch vụ karaoke, vũ trường, có nằm trong danh sách ngành kinh doanh có điều kiện, thì bạn cần phải đảm bảo tắt âm thanh từ sau 22h, và tránh các địa điểm nhạy cảm, để không gây ô nhiễm tiếng ồn xung quanh như trường học, bệnh viện,...

3. Xác định hình ảnh thương hiệu

Cần phải biết được doanh nghiệp mình thuộc “thần thái” hình ảnh thương hiệu như thế nào, để từ đó có thể đưa ra địa điểm mặt bằng kinh doanh hợp lý hơn, phù hợp với hình ảnh thương hiệu của doanh nghiệp.
Ví dụ: Nếu bạn xác định hình ảnh thương hiệu bạn thông qua các keyword là “sang trọng, phái đẹp, yêu kiều” thì bạn cần phải nghĩ ngay tới các cung đường gần trung tâm Sài Gòn như quận 1, quận 3, quận 2,...

Nên việc vẽ rõ hình ảnh thương hiệu mình mong muốn kèm các lời mô tả chi tiết sẽ gợi ý giúp bạn nên thuê mặt bằng kinh doanh tại đâu hợp lý và phát triển hình ảnh thương hiệu nhất.

4. Xác định năng lực tài chính

Đây là loại hình chi phí cố định, các chủ cửa hàng khi đặt địa điểm kinh doanh cần phải đảm bảo chi trả được nhiều tháng theo như trong hợp đồng và hoạch định trước vấn đề tài chính cá nhân của mình.
Cần biết rõ khả năng tài chính của mình, để có thể tự đề ra mức giá tối đa trong quá trình đi tìm chỗ, sẽ giúp cho bạn tiết kiệm thêm nhiều thời gian hỏi thăm, lọc thông tin.

5. Các loại địa điểm có thể thuê mặt bằng kinh doanh

a. Mặt tiền đường

Đây là địa điểm dễ thấy nhất và mấu chốt trong các case study thành công. Bởi vì số lượng khách hàng qua lại sẽ khá đông, sẽ có thể nâng số lượng tiếp cận khách hàng organic nhờ nhìn thấy quán của bạn một cách dễ dàng.

Việc mở trong các con hẻm nhỏ, dù chỉ là một con hẻm gắn liền với đường lớn, khách hàng cũng sẽ cảm thấy khó khăn khi đi được đến địa điểm này và tỉ lệ chuyển đổi sẽ khá thấp cho dù bạn có chạy quảng cáo thêm bao nhiêu đi chăng nữa.

b. Mặt bằng nằm góc ngã ba, ngã tư

Một địa điểm “hái ra tiền” đã được rất nhiều chuỗi cửa hàng áp dụng bởi vì lúc này cửa hàng có 2 mặt tiền khiến cho việc hoạt động marketing outdoor được khai thác tối đa. Mặt tiền như được mở rộng thêm diện tích gấp 2 lần. Nhờ vậy mà lượng khách tiếp cận cũng có thể từ 2 mặt tiền và lượng tiếp cận đối với các bảng hiệu khuyến mãi sẽ gấp đôi các quán thông thường.
Tuy nhiên, nhiều lợi thế hơn cũng đồng nghĩa giá sẽ mắc hơn, thông thường giá thuê của những mặt bằng này có thể gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với mặt bằng cùng diện tích nhưng chỉ có 1 mặt tiền.

c. Mặt bằng trên đường 2 chiều và đông xe qua lại

Đường 2 chiều sẽ có thể đón lượng khách từ cả 2 chiều qua lại và khách ở bên đường chiều nào cũng có thể ghé cửa hàng dễ dàng. Đặc biệt là những đường không có con lươn chắn ngang.
Tuy nhiên cũng sẽ tuỳ vào hình ảnh thương hiệu mà bạn vẫn có thể chọn cho mình mặt bằng kinh doanh tại những con đường một chiều trong trung tâm đắt đỏ của thành phố để nâng tầm hình ảnh của thương hiệu.

6. Các yếu tố cần phải xem xét khi thuê mặt bằng kinh doanh

a. Chỗ để xe

Rất nhiều người thường bỏ qua hoặc bỏ quên yếu tố này. Tuy nhiên đây là yếu tố tiên quyết bắt buộc phải tính tới khi thuê mặt bằng kinh doanh. Nó quyết định đến công suất bán hàng tại quán của 1 cửa hàng.

Ví dụ: bạn mở ra 1 quán mà sức chứa 100 – 150 người. Ngày khai trương bạn đón 100 khách cùng 1 thời điểm và khách đều đi xe máy & 2 người đi chung 1 chiếc xe thì sẽ có ít nhất 50 chiếc xe cần gửi của khách. Và nếu 1 quán có diện tích lớn mà chúng ta không có bãi xe, hoặc chỉ để được 10 – 20 chiếc thì không khác nào bạn tự đuổi khách của mình.

Một bài học kinh nghiệm điển hình, ở những quán lớn như The Coffee House, với đặc điểm khách hay ngồi lại làm việc và học tập rất lâu, chính vì vậy nhu cầu bãi xe của TCH rất lớn. TCH luôn cố gắng xử lý bãi xe một cách tốt nhất: tạo không gian giữ xe trước quán, thuê bãi xe kế bên quán, dành riêng tầng trệt để giữ xe máy.

b. Những vật che chắn tầm nhìn trước mặt bằng

Cần lưu ý những vật cố định không thể di dời nhưng lại xuất hiện tại mặt bằng kinh doanh của mình như cột điện, cây, hộp thư công cộng, trụ điện,... sẽ có thể che chắn banner cửa hiệu của bạn hoặc che bớt đi sự hấp dẫn của cửa hàng, giảm đi sự thu hút khách hàng đáng kể. Và với loại hình thức bán take away, thì đây thực sự là trở ngại mà bạn nên né ra để đảm bảo công việc kinh doanh của mình.

c. Hiệu ứng “làng nghề”

Nếu như đi hết các con đường tại bất kỳ thành phố, tỉnh thành nào, luôn có những nơi, dù chung ngành nghề kinh doanh nhưng vẫn nhất quyết mở cạnh nhau. Điều này có một điểm lợi là sẽ khiến khách hàng khi có nhu cầu sẽ nghĩ đến ngay “làng nghề” ấy và tỉ lệ gặp khách hàng có nhu cầu sẽ cao hơn gấp nhiều lần. Tuy nhiên có một cái bất lợi là bạn sẽ gặp vô vàn đối thủ cạnh tranh, nên việc lựa chọn địa điểm kinh doanh lớn sẽ có thể lấn át những cửa hàng nhỏ cũng là một cách để cửa hàng bạn cạnh tranh trong hoàn cảnh này.

d. Thuê đất hay thuê nhà

Đây là quyết định bạn phải xác định ngay từ đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí bạn đầu tư cho quán & mô hình kinh doanh.

Thuê nhà: Nhà hoàn thiện được định nghĩa là có tường, mái hoặc có lầu.
Không cần đầu tư chi phí sửa chữa, chủ yếu chi phí nằm ở decor.
Việc thiết kế bị giới hạn do đã có khung sẵn (số tầng có sẵn)
Giá thuê sẽ cao hơn so với thuê đất.

Những lưu ý khi thuê nhà hoàn thiện:
Thời gian thuê tối thiểu là 3 năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – nếu có thể thuê dài hơn càng tốt.
Thương thảo với chủ nhà một phần khoảng thời gian sửa chữa không tính tiền nhà ( thông thường sẽ là 1/2 tháng đến 1 tháng)
Chốt với chủ nhà những hạng mục có thể tháo dỡ/ đập bỏ để décor và hiện trạng mặt bằng kinh doanh sẽ trả lại sau khi kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận này trên hợp đồng)
Hợp đồng nếu được có thể cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Thuê đất (đất trống chưa có gì)
Yếu tố đầu tiên quan trọng nhất của việc thuê đất là giấy phép xây dựng trên miếng đất đó, có thể xây được bao nhiêu tầng, dạng nhà như thế nào, thủ tục xin phép ra sao – yêu cầu chủ đất hỗ trợ trong việc xin giấy phép xây dựng.

Đặc điểm thuê đất:
Chi phí đầu tư cho việc thuê đất sẽ cao hơn so với nhà hoàn thiện vì bạn phải xây dựng mới hoàn toàn.
Hiện tại có rất nhiều phương án cho việc xây dựng như: nhà thép tiết kiệm chi phí và tháo dỡ dễ dàng.

Những lưu ý khi thuê đất:
Thời gian tối thiểu cho thuê đất là 5 năm. Tốt nhất để thuê 1 miếng đất là 10 – 15 năm để đạt được hoàn vốn.
Cố gắng đàm phán trong 2-3 năm đầu không tăng giá thuê (dự trù hoàn vốn trong 2 – 3 năm đầu)
Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian đầu xây dựng không tính tiền thuê ( thông thường sẽ là 1 tháng).

Đưa ra các giới hạn ràng buộc trên hợp đồng thoả thuận nếu lấy lại mặt bằng sớm chủ nhà sẽ phải đền cọc & đền chi phí xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng - thuê 1 bên thiết kế xây dựng thứ 3 để làm quán và có hợp đồng & nghiệm thu & quyết toán rõ ràng để có cơ sở pháp lý nếu có tranh chấp vấn đề lấy mặt bằng sớm hơn thời hạn hợp đồng.
Hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

7. Những bộ phận liên quan thường hay gặp phải trong quá trình thuê mặt bằng kinh doanh

Việc kinh doanh sẽ phải tuân theo các quy định chung của khu vực và của pháp luật nên bạn sẽ phải làm việc thường xuyên hoặc nhận sự giám sát trong lúc thuê mặt bằng kinh doanh của một số bên sau đây:
Bộ phận Vệ sinh an toàn thực phẩm: thông thường ở Công An Phường sẽ có phòng công an kinh tế, anh/ chị phòng này phụ trách kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm của quán, vấn đề hợp đồng lao động, giấy phép đăng ký kinh doanh…
Bộ phận Trật tự đô thị: tuần tra đảm bảo không lấn chiếm lòng lề đường, nếu các bạn không xử lý được bãi xe hoặc bãi xe nhỏ ở vị trí mặt bằng tốt quá vẫn muốn thuê thì các bạn nên làm việc kỹ càng với anh/chị phòng này.
Bộ phận Công an khu vực: thực tế trong hoạt động kinh doanh F&B (ăn uống) trừ khi bạn có nhân viên ở lại quán cần đăng ký tạm vắng tạm trú, vai trò công an khu vực sẽ thể hiện rõ khi quán xảy ra những vấn đề liên quan đánh nhau, đánh bài trong quán, hoặc những sự việc gây mất trật tự.

8. Quản lý bán hàng khi thuê mặt bằng kinh doanh offline và đa kênh tinh gọn

Với thời đại mới, việc quản lý các cửa hàng offline không còn cần phải tốn quá nhiều công sức hoặc chi phí cho nhân sự, thay vào đó các chủ cửa hàng thường hay sử dụng các phần mềm quản lý bán hàng để tiết kiệm thời gian, nguồn lực, chi phí. Điển hình là gói giải pháp của Haravan, đã được hơn 50.000+ nhà bán hàng vừa và nhỏ lựa chọn trung thành tin dùng. Bằng việc Quản lý tập trung toàn bộ mọi thứ - Kiểm soát và vận hành linh hoạt cửa hàng offline và online của bạn bất kể bạn ở đâu. Giải quyết bài toán từ Đơn hàng và vận chuyển, Quản lý tồn kho, Báo cáo chuyên nghiệp,...giúp cho việc quản lý kinh doanh ngày càng dễ dàng và hiệu quả.

Bắt đầu bán hàng ngay hôm nay với Haravan!
Dùng thử 14 ngày miễn phí, khám phá tất cả các công cụ bạn cần để bắt đầu vận hành và phát triển doanh nghiệp của mình.